Luego de varios meses, los Ministerios de Justicia y Economía reglamentan esta herramienta en busca impulsar el mercado de créditos hipotecarios.
A través de la resolución conjunta 2/2025, publicada en el Boletín Oficial del día de hoy, los Ministerios de Justicia y Economía reglamentan aspectos fundamentales del decreto 1017/2024 que creó el sistema de hipotecas divisibles.
La medida aborda principalmente la operatoria de las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios y las hipotecas sobre el derecho real de superficie, además de establecer el marco para la anotación de boletos de compraventa y otros contratos sobre inmuebles a construir.
Hipotecas Divisibles: mayor flexibilidad para desarrolladores y compradores
Una de las innovaciones más destacadas es la posibilidad de constituir hipotecas divisibles al momento de otorgarse la escritura del derecho real de hipoteca, o incluso sujetarlas a división posteriormente.
Esto significa que una hipoteca sobre un inmueble que será subdividido (por ejemplo, en unidades de propiedad horizontal o parcelas) podrá dividirse a su vez en el momento en que se transfieran las unidades a los adquirentes.
La reglamentación establece requisitos precisos para las escrituras de constitución de estas hipotecas.
Deberá incluirse una descripción detallada del proyecto de subdivisión y adjuntarse documentación clave como el plano de mensura, el proyecto urbanístico o plano de obra, informes de deuda, certificados del Registro de la Propiedad Inmueble y un compromiso irrevocable del titular de afectar el inmueble al régimen de subdivisión.
Además, se exigirá la identificación del registro público o entidad autorizada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) donde se anotarán los boletos de compraventa.
Hipotecas sobre Derecho de Superficie: aprovechando el potencial constructivo
La resolución también detalla la constitución de hipotecas sobre el derecho real de superficie.
Esto permite al titular de este derecho hipotecar la 'rasante, vuelo o subsuelo' o el derecho a construir, dentro del plazo de duración de la superficie.
Esta figura es clave para dinamizar proyectos de densificación urbana y para el desarrollo en alturas o subsuelos, optimizando el uso del suelo sin necesidad de transferir la propiedad plena.
Las escrituras públicas de constitución de estas hipotecas deberán incluir un croquis o proyecto de plano que certifique la adecuación a la normativa y determine con precisión el objeto del derecho real.
Anotación de Boletos de Compraventa: un paso hacia la transparencia y seguridad
Otro punto fundamental de la reglamentación es la creación de un sistema para la anotación de boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades a construir o proyectadas.
Esta medida, largamente esperada por el sector, apunta a brindar mayor transparencia y seguridad a los adquirentes de inmuebles en pozo.
La anotación podrá realizarse en los Registros de la Propiedad Inmueble de cada provincia y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, o en entidades que sean autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
De esta forma, los adquirentes tendrán la opción de elegir el registro que consideren más conveniente.
El proceso implicará la instrumentación mediante acta notarial y su inscripción en el rubro gravámenes del folio real del inmueble afectado.
En un folio especial se registrará el estado jurídico del boleto, incluyendo cesiones, prendas o afectaciones cautelares.
La anotación tendrá una vigencia de cinco años, renovable, y se extinguirá con la escrituración definitiva, a solicitud de las partes, por orden judicial o por el transcurso del plazo.
La CNV tendrá la responsabilidad de publicar un listado con las entidades autorizadas para llevar adelante esta registración, garantizando la publicidad y actualización de la información.